华侨城资产负债率接近70% 南京欢乐谷翡翠天域今年成交不足一半

近日，深圳华侨城股份有限公司（下称华侨城A，000069.SZ）公布了三季报数据。其前三季度实现归母净利润为52.48亿元，同比下滑12.50%。

值得注意的是，截至今年三季度末，如果按照总负债、总资产双向剔除预收款来计算，其剔除预收款后的资产负债率为69.61%，接近70%的监管“红线”；而其净负债率也较2019年末增长近12个百分点。

南京是华侨城布局文旅小镇项目的重点城市之一，2016年深圳华侨城股份有限公司在南京临近镇江的远郊拿地，号称将建设“六园、三带、五中心”的华侨城欢乐谷。

今年7月2日第一个公园——玛雅海滩水世界终于开放，欢乐谷的住宅项目“华侨城翡翠天域”也赶紧趁热推盘，开园前的6月份分两批推出216套房源。闭园之后，9月27日又大手笔推出了450套房源，还发布了一批营销软文称“乐园效应提速房产增值”。

然而交汇点记者调查发现，“乐园经济”为卖点的销售似乎并不尽如人意，11月11日，欢乐谷开业迎客，而截至11月9日，华侨城翡翠天域今年房子成交量还不足一半，销售可谓惨淡。

负债率奇高，临近监管“红线”

近日，深圳华侨城股份有限公司公布了三季报数据。具体来看，其前三季度实现营收333.94亿元，同比上升11.83%；实现归母净利润为52.48亿元，同比下滑12.50%。

值得注意的是，截至今年三季度末，如果按照总负债、总资产双向剔除预收款来计算，其剔除预收款后的资产负债率为69.61%，接近70%的监管“红线”；而其净负债率也较2019年末增长近12个百分点。

反观其负债情况。据Wind数据，今年三季度末，华侨城A剔除预收款后的资产负债率有两个计算口径，按照总负债、总资产双向剔除预收款来计算，剔除预收款后的资产负债率为69.61%；按照总负债单向剔除预收款来计算，其为54.81%。另外，据券商研报数据显示，该公司净负债率为96.44%，较2019年末增长近12个百分点。

比对地产行业“三道红线”指标，即：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍，可以发现，华侨城A双向剔除预收款后的资产负债率几乎触碰70%红线，净负债率也接近100%。显然，想要完全降低负债率、退回到安全区间内，华侨城A还有不少的功课要做。

画好乐园经济“大饼”，却迟到开业

而在南京重点布局的项目——华侨城翡翠天域，最大的卖点就是南京华侨城欢乐谷，楼盘的销售员一直强调乐园经济活跃房产经济，然而欢乐谷迟迟不按规划时间开业，一直被媒体诟病，也令买房人置业信心不足。

2015年7月16日晚间，深圳华侨城股份有限公司发公告称，公司与南京经济技术开发区管理委员会签署了《南京华侨城大型文化旅游综合项目合作协议》，公司股票自2015年7月17日开市起复牌交易。

公告称，项目位于南京开发区，规划控制范围总用地面积约3947亩，包括欢乐谷及水公园用地约665亩，商业与住宅用地约1000亩，公共配套服务设施用地（含中学、小学）约120亩，市政道路、基础设施、绿地和托管山体等约2162亩。

根据《协议》华侨城需在取得相应用地建设许可后，一个月内开工建设文化旅游项目，两年内建成开业。项目首期开业后两年内项目二期文化旅游项目建成开放。

2016年12月16日，南京华侨城以底价35亿元斩获南京栖霞区G76、G77两幅地块，其中G77就是协议中所描述的华侨城欢乐谷地块。南京市栖霞区人民政府官方网站2017年10月27日发布了《华侨城欢乐谷正式动工开建》的信息，里面重点提到华侨城欢乐谷项目预计2019年6月建成并开业。2018年1月29日，南京市规划局发布南京华侨城大型文化旅游综合项目（NO.2016G77）A地块批前公示。媒体均报道欢乐谷主题乐园已于2017年动工开建，计划于2019年6月建成。2018年8月2日，官方媒体发布的经济新闻里也称“华侨城欢乐谷项目预计明年暑假即可开园营业”，也就在这个月，欢乐谷住宅项目翡翠天域首次开盘，均价25500元/平方米。

然而，2019年6月，欢乐谷并没有出现，一直到距离华侨城拿下欢乐谷地块近4年之后，11月11日，华侨城南京欢乐谷终于开业，此时翡翠天域已经开盘销售了近2年。

翡翠天域今年成交量不足一半

按照华侨城画的“乐园经济大饼”，玛雅海滩水世界火爆开业之后，翡翠天域的销售也应该是蹭蹭蹭地大涨，然而事实并非如此。

交汇点记者查询南京网上房地产发现，翡翠天域分别于今年6月6日、6月24日、9月25日一共三次开盘，平推了666套房源，户型建筑面积为89、115、128、135㎡，销许均价为23906-24653元/㎡，这个价格和2019年并没有太大变化，这666套房源总成交量仅有304套，认购量67套，也就是说，成交率仅有45%，其中9月27日新开盘的这批房源成交率最差，其中E3幢房源价格最低，仅有23973元/平方米，但是成交量也最低，34套房源仅成交了5套，成交比例不足15%。

为什么“乐园经济”不灵了？业内人士分析指出，原因大致有三点：首先，翡翠天域目前的商业配套和交通配套均不完善，位置较偏，离地铁2号线和4号线均比较远，楼盘一直在期待4号线北延线的动工的消息，和南站板块、江北核心板块交通配套相比，竞争力明显不足。其次，地理位置偏僻也造成了该区域的客群范围相对有限，主要依靠地缘性客户走量，后期无法提供足够的客户支撑，销售自然陷入低谷。最后，目前新城内无相应的教育资源与医疗配套落实，对于投资客而言，板块未来发展增值潜力也欠佳，投资吸引力不足。

交汇点记者 焦慧

编辑: 刘娟