房市深一度 | 房票少了，“改善盘”火了？

交汇点讯 国家统计局刚刚公布的2020年8月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，南京8月新房价格环比涨幅为零。“0”的背后，在愈加严厉的调控政策下，楼市上演着“冰火两重天”。

8月份南京共有11833套新房涌入市场，仅成交7814套。66次开盘，在公布开盘结果的楼盘中，仅有5家楼盘当日售磬，全部为改善型住宅产品。在无锡，“改善盘”也被购房者们高度接纳，数据显示，均价分别为3.28万/平方米和2.4万/平方米的两个“高价盘”，7月份的成交面积在无锡楼市中名列前茅。

精准打击假离婚等不断升级的政策压力下，人们发现：“房票少了，改善盘火了”。浮出水面的改善型需求为何坚挺？购房者与房市释放出怎样的新信息？记者进行了采访。

“改善盘”三要素：区位佳、配套好、品质优

8月25日，南京“史上最贵楼盘”葛洲坝南京中国府摇号，销许均价6.4万元/平方米，中签率仅为13.5%。在同日摇号的还有一家名为“花语江南”的楼盘，普通购房者中签率7.7%。4天后，河西中部一家名为“苏宁檀悦”的楼盘公布报名清册，324套房源吸引了5002组客户报名，普通购房者中签率4%。

这些楼盘为何销售火爆？“改善盘”有什么特征？记者发现，楼盘的区位、配套、品质，成为不可或缺的重要因素。南京城市研究专家阳光认为，以上三家楼盘，都是属于城市核心发展地段的改善房，有着非常优越的区位优势。在这样城市板块中，已有成熟的周边配套或者未来将会有较好的配套。此外，改善盘的户型设计会更加合理，在面积上更具居住舒适性。符合以上特征的住宅产品非常受城市中产的青睐，可以满足改善性需求。“表面上看，改善盘的火爆和新房房价与周边二手房价格倒挂有一定的关系，人们认为买到即是赚到。但深究下去，周边二手房价格为什么如此坚挺？是因为市场对这个改善区域的认可，简单说就是改善型家庭都想买。需求旺盛，价格自然水涨船高”，阳光分析道。

除了以上共有的特征，每个销售火爆的改善盘也有其自身的独特优势。例如被称为南京“史上最贵楼盘”的葛洲坝河西南一楼盘，单价6.4万元/平方米，精装档次、户型设计均比周边楼盘略胜一筹，尤其是230平方米起跳的超大面积，非常符合高端住宅市场的需求。而“花语江南”主打“科技住宅”，“限价房+科技住宅”，产品一经推出便被改善型需求家庭所关注。备受追捧的“苏宁檀悦”，周边中小学教育配套较好，靶心直击改善型家庭的“教育”需求。

看无锡的房地产销售榜单，“万科尊鹏雲著”的楼盘位居销售面积和销售金额榜首。据无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵介绍，这是一家位于经开区的改善盘，均价约24200元/平方米，以128平方米、168平方米的房源为主。项目价格适中，品质和口碑在同地段具有相当竞争力，开盘时出现“一房难求”的场面。

沈洵认为，对无锡的改善型需求家庭来说，理想的改善型住宅要健康舒适、环境优美、交通方便、配套齐全、有人文关怀。

一触即发的改善型需求群体

有业内人士为改善型需求群体画像：扎根城市数年，家庭有稳定的经济收入，已有多年的财富积累，有房、但向往更高品质的住宅，同时也需要更坚挺的房价预期来实现家庭资产的保值和升值。阳光说，改善型需求是一个隐性群体，有些家庭一直在“潜伏”，遇到心仪的改善盘便会一触即发。

南京的沈女士一家便是一个典型的“改善型需求”家庭。8年前，为了让孩子上个好学校，沈女士买下鼓楼区一套“老破小”学区房，一家人在65平方米的房子蜗居6年。其间，夫妻俩又利用手上积累的闲置资金，买下应天大街附近一处90平方米的全新商品房。去年，孩子小学毕业，全家喜气洋洋搬离老破小，住进新房。但不到一年，沈女士便又动起了换房的心思：“孩子大了，再加上平时老人偶尔小住，90平方米的小三房确实不够住。老公的事业近几年发展比较顺利，收入也越来越好，我们有实力换套更好的房子，让全家都住得舒服一些。”不久前，她卖掉“老破小”学区房，换房的目标是自家小区旁边的“花语江南”。8月25日，沈女士如愿以偿中签了，买到了一套面积为170平方米的新房：“房型大又是科技住宅，对我家来说是特别合适的改善，一步到位了！”

而对于另一些家庭财富积累在城市“金字塔尖”的群体，有着更高的改善需求。葛洲坝南京中国府，230平米起步，总价1500万起，瞄准的就是这一部分购房者。在开盘现场，根据7月23日南京“宁九条”新政，持人才购房证明的根据摇号顺序优先选房。人才1号客户第一个走进选房区，毫不犹豫拿下唯一一套顶楼大平层：面积426.94㎡，单价8.9万元/㎡，总价3813万。现场几位购房者均表示，购房是为了自住，原因是“总价高、首付比例高，投资的话成本太高，划不来“。

投机退潮，保值、改善刚需前行

与“改善盘”火爆形成强烈对比的是另一些楼盘上市遇冷。南京主城区某楼盘，8月下旬开盘推出18套新房，十几天只卖出4套。江宁一纯新盘，开盘当天仅卖出不到2成。

“市场冷，购房者越来越理性，这背后有诸多原因”，南京一位“改善盘”开发商副总对记者说：“一方面是经济大环境的原因。今年的总体经济形势严峻，民营企业活力不足，导致大家除了房地产没有更好的投资方向。所以，无论是刚毕业的大学生刚需还是成功人士改善型客户，目前来说买房子是更安全的投资。而改善型客户，他们的资产保值意愿更加强烈，因为一旦资产缩水，对他们的影响比刚需客户更大。这就是郊区价格便宜的楼盘销售远远不如核心区楼盘火爆的原因。”

另一方面，该副总认为，核心地段土地供应不足也是“改善盘”火爆的很重要原因。城市核心地段“一房难求”的背后是“一地难求”，从土拍情况可以看出，核心地段的地块会有几十家开发商竞拍，而城市边缘区域的地块就不那么受欢迎。“如今在南京，开发商拍地也要靠摇号了。”8月18日，南京出台土地新政，涉宅地块达到最高限价后，将不再竞拍人才房面积，而是改为通过现场摇号的方式确定竞得人。

南京市房地产学会副会长孟祥远也持同样的观点：“改善型需求非常旺盛，供应量却有限。主城区的土地供应，优质地段、优质产品比较少，不能满足房地产市场旺盛的需求。”

交汇点记者 刘霞

图自视觉中国

编辑: 白雪