江苏老旧小区改造，那些不得不提的难题……

交汇点讯 它是城市的重要组成部分，它是很多人的共同家园，但是，它也是城市更新的症结和无数居民的心结，它就是老旧小区。今年7月，随着国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》）的出台，老旧小区改造再次成为热门话题。记者第一时间调研大量老旧小区并采访相关专业人士后发现，“居民需求如何协调”“改造后谁来管”“钱从哪里来”等难题依然是制约该项工程的“拦路虎”，不过，通过长期的多方探索，老旧小区改造的思路正在变宽，办法也正在增多。

先解决刚需，“点菜下单”更“走心”

2020年，南京计划整治的老旧小区约68个，上世纪90年代竣工的许府巷片区正是其中之一。来到整修现场，许府巷南侧3栋沿街的居民楼被绿色的纱网和木架“裹”得严实。而道路另一侧，1栋楼房已揭开了神秘的“面纱”——崭新的浅咖色墙体、整齐排放的空调架，全然一副新小区的模样。

“这次小区整治的重点是统一楼顶、墙面，另外还会做路面翻新、楼道翻新等。”上海建工四建集团许府巷片区现场负责人顾千明告诉记者，最快10月底整修工作就能完成。

不过，顾千明也遇到了“麻烦”——“这次整修的标准只有260元一平方，无法让每一位居民都满意。”顾千明透露，此前，不少小区的整修标准都达到上千元，除了最基础的公共区域整修，还会帮每家的窗户换成双层钢化玻璃，并装上防盗窗等。

记者了解到，每平方米不超过260元的标准，来自《南京市棚户区改造和老旧小区整治行动计划》的规定，这一标准，在一位相关部门负责人看来，是希望纠正过去“穿衣戴帽”造成的“千楼一面”现象，并且真正把有限的财力用在“刀刃”上。

整修标准可以“一刀切”，协调老百姓的不同需求则要更“走心”。“六楼同意改造电动车停车棚，我就愿加装电梯。”“一楼同意装电梯，我就支持改车棚。”在摸底一个小区的居民需求时，调查员谢宇飞犯了愁，好事也是难事，成为他的最深体会。

好在，转机来了。“玄武区在南京率先建立‘点菜下单’模式，将小区整治内容分成5大项62小项，全方位覆盖了房屋整治、环境整治、配套设施建设等，让居民在有限的资金范围内，根据小区实情先解决刚需。”玄武区住房保障和房产局负责人告诉记者，目前正在进行改造的板仓街78号小区，就是在改造前积极发动群众，问计问需于民，在听取群众迫切需要解决问题的基础上完善方案。

同样位于玄武区的大纱帽巷38号在2019年完成改造，据成贤街社区党群服务中心党委书记万六梅介绍，此次改造主要是做一些基础工作。在她看来，许多老旧小区“先天不足”，在改造时应该更加注重合理、实用，“例如垃圾分类需要装垃圾房，但老小区空间小，垃圾房甚至会影响走路，于是在小区内放置了颜色各异的垃圾分类桶。”

“基层的探索得到了中央的肯定，此次《意见》将老旧小区改造具体分为基础类、完善类和提升类，说明决策层非常重视因地制宜、分类指导的原则。”著名经济学家宋清辉认为，老旧小区改造对拉动内需有很大好处，但中央也明确要求各地区分轻重缓急，杜绝不切实际的盲目举债推进，保证了可持续性。

跟“返潮”说不，长效管理成共识

《意见》为改造提供了可持续性，老旧小区改造后如何“保鲜”则需要各方“大动脑筋”。

“大家从来没交过物业费，以前一年就交50元的卫生费。”在无锡一处改造过的小区内，65岁的王阿姨告诉记者，改造后要收物业费，很多住户确实不习惯。问题也随之而来，“收费难”的物业越来越疏于管理，小区环境较改造完成初期已“大打折扣”，“返潮”现象严重。

实际上，王阿姨所住小区并非孤例。改造后的长效管理，物业公司是关键一环，为保证物业公司积极作为，江苏多地展开了先行先试。

最近，南京玄武城建集团正在抓紧推进全区约1900栋楼、近390万平方米、4.9万户的老旧小区物业管理兜底工作。据集团一位负责人士介绍，通过摸底调研与实地考察，集团拟将兜底老旧小区划分为76个服务片区，先行安装257个监控点位，落实技防、安防要求，并逐步派驻约700名各类物业人员进驻。

“小区整治工作仅仅是其中一个开端，依靠‘建’、‘修’，解决的只是基础条件的问题，更重要的是实施长效管理，维护整治成果上。”上述玄武区住房保障和房产局负责人告诉记者，为防止问题反复，玄武区要求小区整治前必须实施违建拆除，健全业主自治组织，建立长效管理模式，并且要求街道根据管理状态的考核结果下拨长效管理资金。今年以来，玄武区进一步结合国有企业体制改革，成立了玄武区城建集团，明确小区整治由城建集团实施，并对出新后小区进行物业管理，确保小区脏乱差不“返潮”。

“集团发挥各业务板块优势，建设公司抽调专业工程人员为兜底老旧小区提供弱电序化服务，物业公司引进头部物管企业人才，提供实质性、标准化的物业服务。”上述城建集团人士表示，集团有信心逐步引导培养社区居民形成家园意识，自觉参与到小区管理维护当中，增强“花钱买服务”的行动自觉性，从而实现共赢。

长效管理不仅体现在小区内，还应考虑整个小区的“生态”。今年年初，位于南湖地区的南京迎宾菜市场停止营业。“以前新鲜蔬菜、便宜水果触手可得。我们生活在市中心的老小区，不就图个方便吗？”家住南京茶亭村小区的市民韩伟很关注以后迎宾菜场的规划，他表示，迎宾菜场陪伴了他们一家三代人的成长，菜场关门后，去哪买菜成了一大难题。在韩伟看来，小区出新时刷个外墙、整整路面这些虽然很好，但他更看重的，是以后家门口还有没有好的菜市场。

对于韩伟的诉求，一位政府相关人士透露，根据《意见》要求，丰富社区服务供给，加强公共服务设施配套建设及其智慧化改造也是未来老旧小区改造的方向之一。

“活水”解困局，引社会资本参与

从升级“硬件”满足“点菜下单”，到再造“软件”建立长效管理，这里既有一次性的投入，也有细水长流的支出。然而，老旧小区改造，最缺的就是资金。钱从哪里来？这是最大的问题，也是最棘手的问题。

“根据《意见》，老旧小区改造的处置机制将按照‘谁受益、谁出资’原则让政府、企业和个人承担部分资金，有望创造PPP模式的有益探索。”宋清辉认为，在此基础上，各个城市政府能够在探索利益分配机制上有更好创新，并带动更多社会资本来投入这项工程。

记者在调研中发现，目前，已有部分社会资本通过各种方式参与老旧小区改造。“社区已有15栋楼进行了出新，目前正在稳步推进电动车车棚的改造。”南京小市新村社区党委书记张巧告诉记者，车棚、充电桩的建设由政府出资，充电桩安装公司统一负责安装、保养和维修。而在安装完成后，居民可以通过手机扫码、投币进行充电，收费标准是1元可充4个小时，如果充电1小时只需支付0.25元，这样的价格也将大大缓解老旧小区“飞线充电”的难题。

在老旧小区最为头痛的电梯安装问题上，2017年，南农大社区进行了试点。“我们通过政府补助与居民出资相结合的方式，给小区的29栋居民楼安装上了电梯。”南京农业大学社区主任陈跃武介绍，居民出资也不是“一刀切”，而是按层收费，“给1楼补贴2万，2楼可以免费坐电梯，3楼到6楼每高一层多出1万，这样既带来方便，又避免矛盾。”而为了引进社会资本，电梯里还装上了广告，费用刚好可以用做电梯的维修基金，给住户省了不少钱。

虽然有一些成功案例，但记者在调查中也发现，在撬动社会资本方面，几乎没有公司愿意更深度参与老旧小区改造。目前，社会资本愿意介入的领域，大多局限于充电桩、门禁等。而资金需求量更大的，也更为关键的改造项目，社会资本的参与意愿并不强。

“究其原因，是社会资本难以找到盈利模式，由于改造后的老旧小区不会拆迁重建，就不可能通过卖新房获利，那么投入到新建设施的资金，未来只能靠物业费、停车费来获得回报，这个方式利润率低、投资回报周期长。”宋清辉认为，老旧小区改造是民生问题，其商业模式必然和房地产开发的逻辑不同，要想企业积极参与，就一定要形成补偿机制。

记者了解到，在江苏企业难觅商机的时候，北京劲松街道的创新值得借鉴。在劲松北社区的改造过程中，民企愿景集团共投入改造资金近3000万元，全面参与30余项专项改造。之所以愿意大手笔投入，是因为劲松街道将社区的低效房产，例如配套用房、人防工程、闲置空间等，全部无偿交给企业，由其改造后进行经营。通过在社区增加养老、托幼、健康等业态，愿景集团预计，收回投资的时间要比原本预计的10年更短。

“推动老旧小区改造，确实需要多方努力。”宋清辉认为，居民需要理解这是一种政府支持的商业行为，自己应有所付出；企业应有足够耐心，通过真正优质的产品与服务吸引用户买单；政府应借《意见》东风，提供更多政策和资金支持，为进一步创新提供温床，实现居民和企业的价值共享。

交汇点记者 陈澄 沈佳暄 洪叶 

新华日报全媒体经济新闻部出品

编辑: 洪叶