调查丨商住公寓，宁杭演绎“双城记”！不同的地域文化、经济结构区分开城市楼市消费

房地产监管持续向严，热点楼市限购升级，购房“资格”成为“刚需族”和“投资客”一道坎。不少购房者因商住市场“不限购”“不限贷”的产品特征，将目光重新瞄向“商住公寓”。

新华日报财经调查发现，与杭州“网红”经济主们热衷购买商住公寓不同，南京市场上的购房者更多的是将其作为家庭资产配置来购买的。戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光在接受采访时直言，商住公寓市场与区域政策、经济、文化等息息相关，总体看南京商住公寓的开发与销售，虽然和杭州比有不小差距，但升温趋势也很明显。

没有买房资格，不少南京人瞄上商住公寓，市场分级分化

“从去年7月份以来，购房资格和购房能力限制越来越窄，手里有点闲钱，却无法买住宅，所以只能来看看公寓。”在南京河西吴侯街一家售楼处，年约四十多岁的梁先生指着沙盘上的一幢商住公寓说。

2020年7月23日，在全国房地产调控收紧的大趋势下，南京再次出台房地产“新政”。其中两条，对购房人影响比较大，即夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；购房人利用虚假材料骗取购房资格或伪造购房证明、资金证明的，一经查实，取消购房资格并依法追责。

如果说“新政”堵住了“假离婚”、“假证明”等购房资格通道，那么首付比例的提升则拦住了一部分年轻人和经济实力不强的刚需家庭。今年以来，来看商住公寓的明显多了起来。

南京南站一度是商住公寓的集中区，经过多年的开发和运营，该片区商住公寓几乎销售殆尽，许多已经办公或入驻。在这些商住公寓的聚集效应下，南站附近已经形成了比较好的中小微、创业公司办公氛围。

去年河西开卖的多个商住公寓，截至目前去化最多的达到90%，最少的也有60%。在江北新区的核心区，七里河大街附近一处标杆性商住公寓，销售人员介绍，“由于靠近中央商务区，又有金融中心加持，短短半年蓄客超过了预计。”

值得关注的还有栖霞板块，其在售的多个商住公寓方面表示，由于总价低，交通方便，过去一年吸引了不少客户来购买。“都说公寓难卖，客观说跟住宅确实是不能比的，但是区位好、产品好、价格合适，还是有市场的。”栖霞靠近2号线附近一处商住公寓开发商负责人介绍。

南京三六五网多年研究商住公寓的一位人士也肯定，南京商住公寓市场起步早，在开发和客户认知度上已经成熟，“不论什么房产品类，只要产品优质，就不愁销售。”

南京房产投资“稳健”，“网红经济”推动杭州公寓销售

市场上关于南京商住公寓的销售，总是存在着两条泾渭分明的观点。

一种认为，一直以来南京商住公寓市场表现“不温不火”，其一方面受到商住公寓本身“40年产权”、“无法落户”、“商用水电”、“交易难”的影响；一方面则与南京人偏保守的购房理念，尚无法与杭州相比较的新经济主题数量有关。

另一个是认为，商住公寓的销售，除了一线城市外，在其他城市都面临同样的瓶颈。而如果单从南京自身看，近五年来的商住公寓销售整体是呈现出一个增长态势的（可查阅到的公开数据显示，2016年南京商住公寓卖了125亿；2017年卖了214亿；2018年卖了超过300亿）。南京商住公寓市场并没有说的那么差。

    戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光直言，评价南京商住公寓市场不能简单的地对比销售数据。在长三角，如果和合肥比，南京的商住公寓市场肯定是非常好的；如果跟杭州比，更多的要从区域经济结构、文化和消费习惯来比较。

近年来，杭州大力发展互联网行业，各种“网红经济”“直播带货”层出不穷。如阿里巴巴、蚂蚁金服等互联网大厂员工以及“网络红人”“达人主播”等越来越多的“互联网新贵”落户杭州，并且在消费升级的大背景下，他们的住房理念、生活理念、消费理念也在快速更迭，产生一种新的趋势。

对于他们而言，无论是承租或者购买，拥有商业配套完善、时尚新潮、设施高端、极具设计感的公寓，是很不错的选择。

“杭州的网红经济以及中小微经济活力，确实催动了一批商住公寓的销售。而南京整体的投资氛围就是稳健，老百姓第一选择还是踏实型产品，所以就形成了南京商住公寓‘卖得不好’这个印象。其实，一个区域社会财富是一定的，投资这个多了，必然投资那个少了，很多数据和现象是相辅相成的。”汤耀光说。

“酒店式公寓受政策、重大事件影响也非常大，如去年的之江板块，蚂蚁金服确定总部落地，板块一时之间热度攀升，成交量激增，但随着蚂蚁金服上市叫停，市场需求明显减少，回归了常态。”一位杭州西湖区楼盘负责人告诉记者。

有投资专家提出，“房子里面装了什么产业，房地产就具有什么样的属性”。如果这是一个酒店办公类的周期类的行业，地产的价格必然随着经济周期大幅度波动；如果房子里面装的是服务类的产业，房子的价值必然相对来说比较稳定的。如果这个房子里面装的是文旅产业，必然需要有强大的活动举办能力，不停举办活动、吸引人气，才能推升房子的价值。

杭州中小微业主买公寓用来经营，南京中产视公寓为“家庭资产配置项目”

综合南京多家在售商住公寓告知的情况，南京商住公寓购买群体主要分为三部分，一部分是“年轻群体”，对象主要是刚毕业大学生、年轻创业者等；一部分是企业整体购买，或投资、或给员工使用；还有一部分是以家庭为单位购买，这些家庭大部分已经拥有两套以上住宅。

“去年新政后，中产家庭来看的很多，因为这部分群体大多已经没有购房资格了，手里的资金又不想闲着，转而开始有了购买公寓的意向。”前述南京河西吴侯街一家在买商住公寓的开发商方面人士解释。

民生信托南京团队一位人士提供了一个更有意思的观点，他认为，在投资渠道相对较窄的当下，商住公寓已经成为中产家庭资产配置的重要项目，这一点在南京更明显。

他解释，杭州由于网红经济的原因，中小微企业主们喜欢购买公寓，这其中的逻辑，更多的是“生产资料”；而南京由于中小微企业更喜欢选择园区办公、租赁办公，所以其在商住公寓的购买上显得并不突出。

“从我们接触的情况看，杭州人有钱喜欢投项目，南京人有钱喜欢买稳健资产，经济结构是一方面的影响，更重要的可能还是区域人文特点。”他说。

事实上，在长三角，根据南京、杭州、合肥等地的商住公寓市场情况，可以明显感受到，商住公寓市场的发展与当地的大环境息息相关，但是不论处于什么样的发展阶段，只要与区域经济发展相一致的就是健康的。

汤耀光也直言，一个城市有一个城市的特点，站在开发商的角度，就是尽力提供与所在地区市场相匹配的商住公寓产品；站在购房者的角度，就是要根据自己的经济情况去选择购房种类。

（采写：古月 尚泽 张颖）

编辑: 潘婕