小区公共收益，不该成为物业“私房钱”

“公共收益是业主自己的钱，但要回来怎么这么难？”近日，南京江宁天泽苑一位业主在朋友圈发文表示。就在上个月，天泽苑业委会公开发函，要求物业公司退还小区公共收益。公开函中说，去年12月业委会成立后立即提出公共收益解决方案，但一直未解决。此次发函要求物业公司提交从小区成立后，所有公共收益资料，并将收益打入业委会公开账户。此举，让业主和物业之间的矛盾再一次公开化。

电梯广告收入、公共场地停车费、快递柜场地租金……随着经济社会的发展，住宅小区公共部分带来的收益与日俱增，但是对很多业主来说，公共收益却成了一笔“糊涂账”，物业与业主之间纠纷越来越多。

公共收益多元化，部分小区年收益超百万

小区的公共收益，主要是指利用小区公共部分进行经营获得的收益。随着城市化的发展，小区成为商家的“广告阵地”，公共收益也日渐多元化。

3月11日，新华日报·交汇点记者来到南京市建邺区中海塞纳丽舍小区，只见电梯轿厢内两面墙上张贴了4个框式广告，有牛奶、淘宝直播、在线教育等。在小区广场上，除了设置了快递柜，还有大米、牛奶、矿泉水的自助服务机。

“公益收益中，电梯广告、公共产权车位、场地使用收益是大头。”中海塞纳丽舍小区物业相关负责人介绍，2020年，物业公用部分经营收入总额为82.7万元，其中，公共产权车位收入37.3万元，公共广告收入27.8万元，场地使用收入13.7万元。小区公共收益每季度公示一次，这些收益主要用于公共区域维修改造等，而物业要动用这些钱，必须先向业委会报备。

在南京市秦淮区砂珠巷小区紧邻南京一中，居民王洁向记者抱怨，“小区里各种课外辅导类的广告铺天盖地。电梯里不仅有广告牌，还有视频广告。这些都罢了，关键有时候还播放游戏广告和整容广告，我担心对孩子的影响不好。”对于小区公共收益，王洁表示，自己没太关注，也没有看到过公示。

3月12日，省消保委发布《江苏省小区公共收益调查报告》（以下简称“《报告》”），《报告》通过线上问卷调查、体验式调查等方式，由专业团队调查4个月后出炉。调查发现，停车泊位费和电梯、外立面的广告费用是公共收益的主要来源。

在全媒通网站上，记者看到，南京电梯内广告普通的海报广告报价为768元/幅/周，视频广告报价为168元/周/台/5秒。而据聚众传媒相关人士介绍，实际投放的时候会比报价低，在电梯广告中，汽车、地产一类的广告付费较高，教育、美容次之，一台电梯一年广告费1000元-30000元不等。

随着经济社会的发展，小区公共收益渠道日渐丰富，还包括设置自动贩卖机、报刊亭、快递柜，利用小区泳池向来消费的业主或其他消费者收取门票等“花式”收益，部分小区年收益甚至超百万。《报告》显示，通过对13个设区市常驻居民进行线上调查，获得有效样本12302份，其中，所在小区年公共收益总额在10-30万（不含30万）的占比最高，为33.7%。年公共收益总额在50万及以上的小区占比为9.8%，年公共收益在100万及以上的小区超过3%。

为了要回电梯租金，业委会将物业告上法庭

小区电梯内部被物业公司租给广告公司使用，租金归谁？近日，针对一起业委会起诉物业公司要求支付电梯广告费的案件，睢宁法院进行了公开判决。2019年，睢宁县某小区业委会发现小区电梯内部被物业公司租给广告公司使用，而物业公司却未公示电梯广告费用，也未向业主进行分配，业委会认为物业公司收取的广告费用不透明，损害业主的合法权益，遂向睢宁法院提起诉讼。物业公司辩称，2万元的电梯租赁费已经支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分业主欠缴的物业费，但仅提供了成本支出方面的证据，未提供其他证据。

《民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。睢宁法院审理认为，小区内电梯属于业主共有范围，物业公司将业主共有部分进行的经营与收益，应单独列账，并及时向业主公示，按照业主或业委会的意见分配。

事实上，关于公共收益的纠纷日渐增多，不少物业公司对公共收益讳莫如深。《报告》显示，体验式调查过程中，体验员以“业主”的身份走访了113个小区，当他们询问是否可以查看公示的公共收益账目或者经营项目收入明细时，仅5.3%（6家）物业满足业主要求；其余94.7%（107家）的物业皆以不同理由拒绝提供公示材料。而线上调查显示，超过六成受访者认为小区公共收益使用不够合理，主要原因是使用金额与公共账户余额对不上、物业公开的维修费用明显高于市价。

“公共收益归属于小区全体业主。在业委会成立前，物业公司其实只是负责代收代管，公共收益的收支应当接受业主监督。成立业委会后，物业公司应当提请业委会决定后，对相关信息进行公开。”省消保委监督部主任赵鑫表示，但在实际调查中发现，公共收益账目公开度低，业主的合法权利无法得到保障，侵犯了消费者的知情权。而且，调查显示，小区共有区域的使用、经营项目收费标准、公共收益使用等决策权主要掌握在物业手中，业主失去支配权利。

维权路漫漫，诸多问题待破解

“业委会多次向小区物业公司提出账务公开，都遭到拒绝。”盐城紫薇花园一位业主介绍，紫薇花园的公共收益很多，除了电梯广告，还有不少商铺产权都也是业主公共所有，然而物业公司从未公开这些账目。

为什么小区公共收益常常是一笔“糊涂账”？记者在采访中发现，很多小区将公共设施委托给物业来经营管理，业主并不实际参与其中。时间长了，这些公共收益被实际管理人——物业企业支配使用。小区公共收益成了物业的“私房钱”。

但对于公共收益这本账，也有一些小区物业算得明明白白，做出了很好的探索。

近日，南京河西融侨中央花园小区给业主发174.5万元的消息，在南京人的朋友圈“刷屏”。走进小区，记者看到一路上都张贴着“退费处”的指引，细致周到的服务“扑面而来”。

“此次退费退的是业委会与前地产、物业维权‘赚回来’的钱，也算公共收益的一部分。这174.5万元怎么分？是发卡、折现还是冲抵维修资金、物业费？最终由小区内所有业主共同投票决定，选择冲抵物业费，已缴纳2021年度物业费的业主可按7.5元/平方米的标准提现。”银城物业融侨中央花园客户服务中心刘欢琳介绍，小区公共收益均由业委会支配，用于小区的工程、绿化、改造等，比如小区内的监控和消防都是用公共收益改造的，而公共收益的收支会在小区公示栏和公众号上公示。

在“融侨中央花园业主委员会”公号里，“公共收益收入”一清二楚，公示了进场活动和公共车位的收入、成本及税金等。支出同样明明白白，比如清楚罗列了小区更换破损玻璃的费用，甚至精确到“1栋7单元”。

如何才能让好的“个案”“遍地开花”？省消保委表示，需完善监督管理机制，强化行业规范。

“要减少公共收益的纠纷，首先要保障业主知情权。建议严格要求相关信息公开公示的频率，强化物业信息公开的规范意识。”赵鑫表示，目前，主管部门对物业企业的管理和监督以《民法典》、《物业管理条例》为主，但在实践中发现，相关制度有待进一步完善和明确，比如，目前江苏住宅区域的人防车位产权性质不明，对人防车位收益部分归属易产生纠纷，建议明确人防车位产权性质。同时，要建立物业企业的日常监督管理制度，建立完善物业企业信用评价体系或评分机制，定期公布物业企业不良行为记录，给不良物业企业以警示。

新华日报·交汇点记者 许海燕 洪叶

图片来源：许海燕、洪叶/摄、省消保委制图、江苏高院、公开资料截图

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编辑: 洪叶