从肆意生长到规范化发展，住房租赁行业在国家政策的指引下，逐步完成洗牌，进入到全新的高质量发展阶段。城市青年怎么安居？“95后”、“00后”喜欢什么样的“窝”？住房租赁行业未来往哪儿走？记者和企业、租客、运营官面对面，听他们讲述自己的故事。

城市青年喜欢什么样的“窝”

租房，是大多数城市青年步入社会的“第一课”。

几乎每个有租房经历的人都知道，选房、签约、入住等每个环节都有可能遭遇潜藏的“套路”。如今，经过爆雷、洗牌，长租公寓正成为越来越多年轻租客的首选。

坐在记者对面的小刘和小王，都是南京一家长租公寓的租客，他们有着不一样的故事。

“单身女人租房，灯泡坏了没人换？住这里不存在这个难题。手机App上，可以报修，也可以缴水电费，很方便。”小刘已在社会上摸爬滚打数年，待过外企，做过代购。

“我在这里住了快4年了，其实我是南京本地人，家里有一套住房、一个商铺。到这个年龄不太习惯住家里了，需要有自己的空间。我妈说你回家住还能省钱，我说我宁愿花这些钱，要不然，时间长了，咱俩要吵架，还影响你的健康。现在这样，你省心，我也快乐。所以，租一个单间的公寓对我来说比较合适，在没有考虑个人问题前应该都会住这里。”小刘说，“你看，到了饭点，我就去5楼叫个外卖。也可以自己买菜做饭，手机上下单，菜会送到外卖柜。我还养了四只猫、一条狗，为此在这里交到了几个朋友。”

1999年出生的小王今年刚刚大学毕业，现在南京一家设计院工作。“我最看中的是这里有免费的公共的健身房，非常适合我减重的需求。因为我是易胖体质，前段时间实习加上毕业设计，天天吃外卖，胖了有20斤，这阵子我开始自己做饭，每天晚上下来健身，已经瘦了十多斤了。虽然我是年轻人，也要有健康的生活方式，哈哈。”对于性格活泼、爱好广泛的小王来说，吸引他的还有年轻人的各种社交，例如长租公寓的运营官们会时不时攒一局狼人杀，整一场冷餐会甚至露营活动。“我是个比较喜欢尝试的人，大学里自己开过工作室，还赚了一小面的鞋墙，我还玩摄影和书法，趁着年轻，我想多多感受这个世界。”他说。

记者了解到，不同于以前的“克制型消费”，如今的“95后”、“00后”更加注重租住环境的品质及安全性，对于公寓的休闲文化娱乐活动也有较高的预期，希望租住环境的居住和娱乐属性兼备。对于细节，他们有着一些极致要求，比如，相较于传统的“没刺激味道”，他们希望闻不到一点点奇怪的味道。周边配套齐全，在他们的语境里，指的则是“不用出楼，就把一天想要的生活都过完了”。

“过去几年，长租公寓行业加速出清劣币，曾经参与者能力参差不齐、市场秩序不规范以及产品品质标准模糊等问题，如今已较罕见。”龙湖冠寓招商部经理王文巧说，“结合新世代客户的需求，我们对租住空间的颜值进行了迭代升级。同时，在实用性上，选择了收纳功能更强的板式衣柜、箱式床体。传统卫生间需要7天左右的装修施工时间，在采用装配式集成装修后，被缩短至四个小时，且更加环保、更易打理维护。”

“销冠”为什么转型

同样是“90后”，1993年出生的王文巧也有他的故事。

那一年，王文巧一个人卖出了6.5亿元的业绩，成为南京一家地产公司的“销冠”。“2018年房地产业还是挺红火的，但我决定转型，进入住房租赁市场这个赛道。在当时，这是个很大胆的举动。”他说。

今年以来，“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”的政策在持续推进。拿龙湖冠寓来说，从2017年第一家门店落地成都，到现在布局全国30余个城市、开业规模超过11万间，并在2021年首次实现盈利。“在南京，我们已有近30个项目，6000多间房，出租率平均96%以上。最新一个项目在浦口，有700间房，明年开业。”王文巧说。

记者实地探访了龙湖冠寓的南京河西大街分店。公共区域有健身房、公共厨房、会客区等，打开一个房间，和酒店不同的是，它配有小型厨房、洗衣机、冰箱等，看起来更像一个家。

在这家店，4个“90后”服务着782户租客。1992年出生的喻九亮是这家店的店长，“4个人能服务一栋楼的客人，是因为背后有一套智能化的系统在支撑。我们有一个App，看房、签约、入住后的服务需求、续租、转租等全生命租期的租房需求都可以通过手机在线完成。”

异乡人孙慧婷的故事让人唏嘘又感慨。1995年出生的她如今是南京一家长租公寓的多店店长，管理着3家分店。“我是学医的，为什么会放弃老家医院的工作来南京？当时是为了解决异地恋的难题，但没想到最后是个悲伤的故事。虽然后来和男友分手了，但我还是决定留在南京，这一待就快5年了。”她说，“大家都是新市民，又是同龄人，我们服务年轻的租客，更懂他们的需求。比如我们会举办定期与不定期的社群活动，为租客们打开社交壁垒，也为租住生活植入更多惊喜。现在的年轻人养宠物的不少，我们也会提供相关的贴心服务，前不久有个租客出差因为疫情被隔离在外地，我们的运营官就轮流帮忙照顾租客的宠物。”

不同于传统房地产业务的高杠杆、高周转、高增长，住房租赁业务更多强调如何通过精细化的运营，在“微利”中尽可能获得盈利。“如果不进行精细化管理，其实很难盈利。南京也有几家地产商涉足过长租公寓，原本计划能在五、六年之内回收成本，但几年经营下来，发现到项目合同期结束都不一定能赚到钱，甚至还亏钱，所以就草草卖掉止损了。”王文巧说，“我们所有的装修、所有的工区、所有的客房都是标准化的产品，在建造装修阶段，就要通过工程管理线上化协同平台实现数据在线化，已实现门店开业检、开业巡检功能等100余项开业检查的线上化，在严控品质的同时也有效节省时间、人力成本，提升效率。”

保租房赛道入局者众

经过二十余年的迅猛发展，房地产市场需求逐渐趋于饱和，但结构性矛盾依旧突出，在人口持续净流入的核心一、二线城市，亟需加快发展租赁市场。

所谓纳保，是指租赁项目按照各地出台的保障性租赁住房标准进行申报，审核成功后，可成为保障性租赁住房，遵循相应的租金要求，享受相应政策优惠。

万科泊寓、旭辉瓴寓、龙湖冠寓等租赁品牌越来越多的项目，正纷纷纳入保障性租赁住房体系。

据了解，截至2022年7月，万科泊寓已经在北京、深圳等8个城市正式纳保50个项目、4.1万间房源，同时，另有5万多间房源在申请纳保途中。如果纳保成功，万科泊寓开业项目中保障性租赁住房房源数量将超过一半。

在保障性租赁住房赛道中，龙湖冠寓已有龙湖冠寓长沙金融中心店、龙湖冠寓武汉新壹城店、龙湖冠寓合肥创富工坊二店、龙湖冠寓天津南开王顶堤店等多个项目落地并开业，且福建、苏州等多个项目入选住房和城乡建设部发布的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单》。“纳保会降低新市民居住成本，减轻青年人的居住压力，自然也有利于项目长期稳定经营。”龙湖冠寓相关负责人说。

二十大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。解决新城市人的住房问题，必须大力发展租赁市场。租购并举如何实现？就要实现供给渠道主体的多元化。“政府部门有提供一些公共的租赁住房，但是规模比较有限。个人租赁不成规模，服务和租赁质量很难保证。那么，发展一个高质量的租赁市场，需要企业加入进来。”南京市房地产学会副会长孟祥远说，“租赁企业有两类，一类是地产商，第二类是一些互联网平台。后者之前出现了爆雷，核心问题就是住房租赁行业的租售比是比较低的，但是他又盲目去扩张，这就导致商业模式不可持续。”

自2021年开始，保租房作为房住不炒、租售并举的重要内容，不断受到政策端的利好加持，各地纷纷出台认定标准、推进纳保工作，一系列政策组合拳接力，为保租房的顺利发展铺开了一条通畅的大路，打开了此前从未有过的租赁市场格局。

在孟祥远看来，住房租赁行业不算是一个暴利行业，但具有很好的社会效益，这个行业是需要大力去扶持的，鼓励有经验的品牌企业做大做强。未来房地产业的发展呈现新发展新模式，实际上也是不忘初心，回归本源。此外，央企、国企也要积极参与进来，保障性租赁住房的建设可以切实减轻年轻人的生活负担，对构建成熟的房地产长效机制做出重要补充。

据了解，今年8月，首批3支保租房公募REITs（不动产投资信托基金）在沪深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融建管退”闭环，有利于提高市场化企业的参与积极性，有助于增加保障性租赁住房供给量。

新华日报·交汇点记者 宋晓华

编辑: 王静