由于开发商被破产清算,自己已付全款且网签的39套房子突然成了破产财产,市民袁德明向交汇点新闻房产频道打来求助电话,已经取得房屋合同网签备案并已经支付了房款,是否符合取得物权的条件?房地产公司破产后,购房者究竟应该如何主张自身权益?
【案例回顾】
已付全款且网签的39套房子突然成了破产财产
根据《法人》杂志的报道,2014年9月,在无锡经商的袁德明看中常州龙德花园楼盘有政府颁发的《房屋预售许可证》,同意并允许商品房可以预先购买,利用自己妻子王建琴和儿子袁斌洪的名字,在龙德花园一次性购买了39套房屋进行投资,在签订完合同后,两人全额交纳了房款,龙德公司开具了发票,此后,两人又办理了网签备案手续。
然而,令袁德明始料未及的是,因预期龙德花园的开发商无法按时交房,2015年年中购房业主开始联合维权,并向法院提起诉讼,要求与开发商解除购房合同,退还购房款,2015年10月30日武进区法院认为龙德置业明显缺乏清偿能力,受理了对龙德置业的破产清算申请,2016年2月25日,法院裁定宣告其破产。
在与其他购房人申报债权过程中,袁德明被告知,自己的购房款属于普通债权,没有优先债权。2016年4月,王建琴先是诉至常州市武进区法院,要求确认自己的购房款为优先债权,此后又撤诉。2017年3月,王建琴再次向武进区法院提起诉讼,变更诉讼请求为,要求确认自己对所购17套房屋享有所有权。
然后直至2017年11月23日的常州中院二审判决,王建琴的诉请均被驳回。武进区法院一审判决认为,案涉17套房屋并不属于原告财产,而应当属于破产财产。
在此期间,袁斌洪于2017年8月22日以同样诉求向武进区人民法院提起诉讼,后被判决驳回诉讼请求,后袁斌洪向常州中院提起上诉,目前案件正在审理过程中。
【法院判决】
双方未办交付、未办物权变动,当属破产财产
据相关媒体的公开报道,武进区法院一审判决,认定了王建琴购买房屋的事实。
但武进区法院认为,17套房屋在未完工的状态下由龙德公司占有,双方未办理交付手续,也未办理物权变动的登记手续,龙德公司宣告破产后,在龙德公司未主动提出履行合同的情况下,双方签订的购买合同应当视为解除,王建琴可行使的要求被告返还购房款的权利属于债权,而非房屋的所有权,故案涉17套房屋并不属于原告财产,而应当属于破产财产。
【律师观点】
案涉房产列入破产财产缺乏法律与事实支持
然而,在北京炜衡(南京)律师事务所律师封顶看来,将案涉房产列入破产财产缺乏法律与事实支持。封顶向交汇点新闻表示,本案的关键在于如何理解物权法第九条所称的“登记”,不应当机械地理解“登记”。解物权法第九条所称的“登记”是网签、产权人姓名记载、申请取得不动产证等一系列行为的概括性总称,其本质是通过公权力向社会公众进行公示以实现所有权的“排它性”。在此过程中,权利人在登记机构进行的一切主观上有将相关不动产特定化意愿的行为均当视为解物权法第九条所称的“登记”。“本案中权利人已经完成了网签,案涉房产特定化且其已支付全部房款。在此情况下,将案涉房产列入破产财产缺乏法律与事实支持。”封顶总结表示。
【他山之石】
经备案和网签的房屋,应予以相应保护
《法人》杂志也援引最高人民法院执行局编著的《最高人民法院执行最新司法解释统一理解和适用》一书对此案提出异议:“从效力上看,经过销售合同备案和网签的房屋不允许再处分,如果要再处分,必须解除销售合同备案和网签。”
从此角度看,经过网签或者销售合同备案的房产,如果买受人以案外人身份提出异议的,人民法院应当予以和预告登记权利人相同的保护,“如果买受人就买受房屋办理了网签或者销售合同备案并且已经缴纳了全部价款,或者虽然买受人仅仅缴纳部分价款但愿意按照人民法院的要求缴纳剩余价款的,即使没有占有,也应当判决解除对买受人已经买受房屋的执行。”该杂志在报道中表示。
注:本文部分内容来源:《法人》杂志
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