交汇点调查｜南京民国建筑征收起纷争，九旬老人“民告官”

9月21日，备受关注的九旬老人状告南京市政府和秦淮区政府违法征收案，在南京市中级人民法院开庭审理。

孙其华老人今年91岁，系南京市秦淮区文昌巷19－5号附11室的公房承租人，该房屋于2012年4月被南京市人民政府列入西白菜园民国时期建筑风貌区，并于2014年6月被南京市秦淮区文化局列为第一批不可移动文物。

今年5月29日，秦淮区人民政府发布公告，称“为全面挖掘和保护西白菜园历史风貌区物质和非物质文化遗产”，决定对西白菜园历史风貌区实施改造，包括孙其华老人所居住的文昌巷19-5号大院等在内13块地域范围的房屋实施征收，其国有土地使用权同时收回。

秦淮区政府征收决定载明，西白菜园历史风貌区改造项目是经秦淮区发展和改革局批准，获得南京市规划局确认的项目。

6月11日，孙其华老人和唐汀、陈阿明等10户居民分别向南京市政府申请行政复议，认为文昌巷19-5号大院系西白菜园民国时期建筑风貌区，是秦淮区文化局认定的该区第一批不可移动文物，秦淮区政府所作出的征收决定违法，请求予以撤销。

8月6日，南京市政府作出行政复议决定书，认为秦淮区政府作出的征收决定认定事实清楚，适用依据正确，符合法定程序，决定内容适当，维持秦淮区政府作出的征收决定。孙其华不服，向南京市中级人民法院提起行政诉讼，将秦淮区政府和南京市政府告上法庭。

西白菜园民国时期建筑风貌区占地面积0.81公顷，始建于20世纪30年代，区内共有15幢大小不同的民国建筑，形式各异，风格统一，反映了民国时期南京典型的中产阶级居住区的风貌。2014年6月27日，秦淮区文化局将文昌巷19号民国建筑群（文昌巷19-3至19-7号）列为区级不可移动文物。此处与秦淮区政府机关大院仅一墙之隔，距离南京地铁2号线大行宫站仅几百米，交通区位优势明显。

记者发现，此次秦淮区政府对西白菜园范围内房屋征收，与相关规划表述不一，引发人们对其征收目的的怀疑。

秦淮区“十三五”规划纲要提出，将包括西白菜园在内的重要近现代风貌区和建筑打造成民国风情特色商业街区。南京市规划局2016年10月公布的《南京市西白菜园历史风貌区保护规划》和2017年5月13日南京市规划局出具的《关于秦淮区西白菜园历史风貌区更新项目规划意见的复函》均显示，整个西白菜园历史风貌区被规划成“黄金珠宝品牌展示区、艺术文化休闲区、传统工艺展示区和广场活动区”四个功能区。而此次被征收的孙其华老人的住宅，就属于“黄金珠宝品牌展示区”范围内。

而在2017年6月9日南京市不动产登记中心出具给南京历史城区保护建设集团的关于西白菜园历史风貌区更新项目的“建设项目用地勘测定界成果报告”中，则将西白菜园历史风貌区用地性质和土地用途均明确为“危旧房改造、环境整治”。法律人士认为，如果以“危旧房改造”为征收目的，秦淮区政府应当依据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定组织听证会。

在2018年1月9日秦淮区房屋征收管理办公室出台的《西白菜园历史风貌区改造项目房屋征收补偿实施方案》中，房屋征收目的标示为“改善人居环境为目标、文物保护与修缮”。2016年10月17日，秦淮区发改局向南京市历史城区保护建设集团出具的《关于秦淮区西白菜园历史风貌区改造项目可行性研究报告的批复》显示，其改造项目是“全面挖掘和保护西白菜园历史风貌区的物质和非物质文化遗产”。

孙其华的委托代理人江苏圣典律师事务所律师严国亚、朱正认为，秦淮区政府借文物保护之名，实质在行商业开发之实，违反文物保护法的规定。第一，秦淮区政府要对案涉文物进行改造，未依法向文物部门履行相关报批手续，明显违反《文物保护法》规定。

第二，根据国务院有关国有土地的征收规定，对文物的征收，必须是因为“公共利益”的需要。秦淮区对于该区域征收的用途则是为了建设包括“黄金珠宝品牌展示区”在内的特色商业街区。

综合以上因素，秦淮区政府的开发本意并非完全出于公共利益需要，而是侧重于商业开发。

正因为政府文件和相关规划对西白菜园历史风貌区征收目的表述不一，出现多个不同说法，导致涉迁户对秦淮区政府征收的真实目的产生怀疑。拿房屋评估价来说，明显低于周边民国建筑的市场价格。记者从西白菜园历史风貌区改造项目指挥部了解到，该片区域的征收评估价最低3.4万元/㎡，最高3.8万元/㎡。同在秦淮区，距离该片区直线不足1000米的复成新村独门独院一幢150平方米民国别墅挂牌价900万元，单价6万元/㎡。

在庭审中，秦淮区政府提供的一份盖有秦淮区房屋征收管理办公室公章《抽签确定概算评估机构申请表》中有很多缺项，如评估管理科意见、安排抽签时间、抽签工作人员、经办人、负责人等均是空白，其证据的合法性、关联性令人质疑。

尤其令涉迁户担心的，西白菜园历史风貌区改造项目征收补偿费用尚未足额到位。尽管秦淮区政府提供了“房屋征收与补偿专项存款缴费通知书”等证据，但并未提供2.62亿元的补偿费银行流水记录，最终实际交了多少无从知晓。因而原告据此认为，秦淮区政府在资金未足额到账的情况下就作出《征收决定》，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中“在征收决定前，征收补偿当足额到位”的规定。

西白菜园历史风貌区“更新项目”规划总占地面积0.82公顷，是南京市历史文化名城保护规划（2010-2020）确定的西白菜园历史风貌区。其征收范围内的文昌巷19-5号大院内，坐落着建于上世纪30年代的15栋别墅群，共有32户，其产权归江苏省机关事务管理局所有，住户均为离退休的副厅级和副省级以上干部。目前仍住在此处的公房承租人中，有一半健在，一半过世了。健在的基本上都已90-100岁间。此次提起行政复议的，除了孙其华老人外，还有院内其他9户居民。据悉，南京市政府已经中止了另外9户居民提的行政复议请求，等待法院判决结果出来后再作出行政复议决定书。除孙其华老人外，李桂兰也提起行政诉讼，但其审理时间还未确定。

负责西白菜园历史风貌区改造项目房屋征收的南京市房屋征收管理办公室工作人员吴峻告诉记者，西白菜园历史风貌区内的房屋征收工作已经获得市、区两级政府批准，征收工作正在有序进行中，尽管有的还处于行政复议和行政诉讼中，但不影响房屋征收工作。据其介绍，该区域签约交房率已达80%，文昌巷19-5号大院内的住户签约也有近一半。

21日，原、被告双方当庭进行了证据交换，法庭将择期再审。西白菜园历史风貌区改造项目究竟如何实施，记者将持续关注。

交汇点记者 丁亚鹏 文/图

编辑: 肖雷