业主不交停车费 物管不让进小区？看看律师怎么说

业主开车进小区需要交费。

通知办理蓝牙卡。

小区内划的停车位。

业主：收费不管理有人争车位

琵琶花园业委会:收费前未和业委会沟通

社区、办事处：滨园物管公司隶属区房管处，不听“招呼”

律师：物管公司无权阻止业主进小区

1月18日，琵琶花园小区居民李先生反映，该小区的滨园物管公司开始向业主收停车费，不交费就不让进小区。对此，物管公司工作人员丁先生表示，收费是为了方便管理。但物管公司收费前，并没有与小区业委会沟通。而物管公司“固定车位”的做法，还激起业主间争夺停车位矛盾。

居民：不交停车费不让进小区

琵琶花园小区于2010年上房，李先生说小区内一直没有划停车位，物管公司也从没收过停车费。前段时间，他从外地出差回来发现，小区开始实行停车收费。“物管人员让车主办理蓝牙卡，否则不能进小区。”李先生说，上房时他们家一次被收取了两年物业费。但小区管理混乱，导致很多业主不愿再交物业费。老小区改造后，小区大门安装了升降杆，道路上也划出了停车位。

李先生说，没有划停车位前，他们都是在单元楼附近找空地停车。“谁来得早，谁占比较近的位置停车。”李先生说，去年11月物管公司开始让车主交停车费。车主交费后，物管公司在停车位上写了车牌号，这导致了矛盾的产生。李先生说，有业主在自家门口停了很多年，前几日车位被占，发生了肢体冲突。

“一方说车位在自己家门前，不能让别人停车。另一方说，交费了，物管也喷了车牌号，必须停这。”李先生认为，物管公司只收费不管理，所以很多人不愿交费。而不交费，物管公司人员就不升杆，阻拦业主开车进入。

物管：划停车位收费是为了管理

18日下午，记者来到琵琶花园小区北门。在小区门口立着一块牌子，上面写道：通知全体车主，滨河、琵琶小区12月1日起实行蓝牙控制自动进出系统，没有蓝牙卡将无法进出车辆。为了不影响您的出行，请尽快办理蓝牙卡。落款是滨园物业公司。2017年11月20日。

在保安室门口也贴了公告：停车卡办理，固定车位先到先得。落款滨河物业。

车主进出小区，如果没有办理蓝牙卡，保安就会前去告诉车主尽快办理。一名保安师傅说，小区内有停车需求的业主约1000户，地面停车位刚刚够。“现在交360元/年停车费，可以赠送蓝牙卡。”保安师傅说，已有六七百户业主办理了停车卡。

小区里有一家幼儿园，附近居民开车进入也被要求办理蓝牙卡。现场一名物管人员告诉车主，如果是到幼儿园接孩子临时停车，需要花100元办理蓝牙卡，使用期限为一年。该名物管工作人员自称姓丁，在门口帮忙办理蓝牙卡。“这个小区有廉租房、经济适用房，90%的不交物业费，物管公司工资都快开不起了。”丁先生说，只有高层电梯住户能收一些物业费，其他小高层的住户很难收上费，因此保安和保洁数量才会减少。此外，外来车辆较多，很多是临时停车，这带来很多安全隐患，比如车主不知道减速，乱停乱放，车辆发生刮蹭等。丁先生说，划停车位并收费，是为了方便管理。

正在说话间，一位业主开车出门。保安师傅告诉车主，要尽快办理蓝牙卡。车主要求物管人员拿出“批文”，并表示没有“批文”和正当收费理由，他不会交费。物管人员没有解释收费的理由，和车主争执几句后放行。

物价局：物管收费应经业委会同意

物管公司收费是否需要相关部门批准？记者电话咨询了徐州市物价局收费科。相关负责人表示，如果小区有业委会，并同意收费管理，那么物管收费不需要经过物价局同意。其中，业委会要切实履行职责，与物管公司就收费问题达成一致意见。市停洗车场管理处工作人员表示，小区内停车收费不需要经过他们审批，如果是对外经营的停车场则需要审批。琵琶花园小区收费属于前者。

琵琶花园小区业委会是否与物管公司达成一致意见？在小区居民指点下，记者找到业委会负责人孙先生家。但孙先生不在家，他的妻子表示，小区停车收费的事情，物管公司没有提前告知孙先生，更没有经过业委会同意。而业委会前期因管理问题，与物管公司也发生过多次争执，目前，孙先生也是身心俱疲。而小区业委会已经有一段时间没有开会。

对于收费，小区居民是何看法？17号楼居民张女士说，周边小区的居民会把车停到他们小区，有时候琵琶花园小区的停车位确实紧张。而让业主办理蓝牙卡进出，应该可以减少周边居民到他们小区停车的数量，所以她同意交停车费。

住在19号楼的王女士说，她家还没有交停车费，但如果交的人比较多，为了有个停车位，她也会交费。但她认为，交费后物管公司应该进行管理，不让车辆乱停乱放。王女士说，目前有邻居就为争停车位吵架，甚至双方动了手。物管公司在车位上写上车牌号，成了固定停车位，而且每个停车位上写着大小不一、颜色不一的车牌号，很不美观。

18日下午4点左右，记者来到物管公司办公地点，所有办公室都大门紧锁。

物管：之前曾在大门口进行过公示

1月21日，通过多方打听，记者电话联系上物管公司曹经理。曹经理说，因为收不上物业费，他们员工一般上午在办公室处理业务，下午要去搞创收。

“目前只能收上来6%的物业费，我们主要靠政府补贴。”曹经理说，实施停车收费政策前，他们曾经在大门口以及小区单元门口进行过公示，也咨询过物价局停车收费标准，他们是按照最低标准收取费用。他表示，业主有提过不同意见，但1200户车主只有100户反对。实施停车收费后，他们实行专人管理，让业主就近停车。他称，有些不买车位的车主，挤占其他业主交过费的车位，才导致业主间发生冲突。一旦发生冲突，他们物管公司以及办事处物业管理科都参与协调。至于为何没有经过业委会同意便开始实行收费，曹经理称，是因为业委会到期了。

至于小区内车辆刮蹭等事故，那应该报交警、报保险。虽然有的业主对于划固定车位有意见，但为了方便管理，他们会耐心解释。曹经理说，不愿交停车费的车主中，也是不愿交物业费、公共水电费的业主。

为何物业费交费比例这么低？“这小区是经济适用房。”曹经理说，他们已三个月没有开工资了，他也多次打报告不愿意做了，但上级没有同意。近日，他又打了报告，想要春节后撤出，到时收到的停车管理服务费会给下一家物管公司交接。至于账目公示问题，曹经理说，他们主要靠拨款，因此没有账目需要对业主公示。

社区、办事处：物管公司隶属区房管处

1月21日上午11点左右，记者联系上琵琶社区居委会刘主任。“刚刚又接到琵琶社区业主对于停车收费的投诉。”她表示，社区接到投诉后会积极协调。一个月前，该小区业主就已多次反映过此问题，社区已将业主的投诉向琵琶街道办事处物业管理科汇报，而办事处也将问题向区里进行了汇报。刘主任说，此次老小区改造，小区增设600个停车位，接着物管公司就要收管理费，没有跟社区沟通。

刘主任说，物管公司隶属鼓楼区房管处，社区和街道办事处很难处理与物管公司的关系，办事处物管科要求物管公司不要划固定车位，为此还和物管公司发生了冲突。

刘主任认为，小区管理，应该业委会、物管公司、社区、街道办事处，四位一体共同处理好，目前的问题是，琵琶花园的物管公司是区房管处下属单位，他们只听区里的。

琵琶街道办事处物业管理科张科长表示，他们确实已经接到过琵琶花园小区业主多次反映此事，他们只能对物管公司进行监管督促，没有实际管理权限，物管公司收费也没有经过办事处同意。

张科长表示，从去年10月份开始，物管公司在停车位上喷上车牌号，业主为了争夺车位，已经发生过多起打架事件，他们也前去协调过。滨园物管公司是鼓楼区房管处下属单位，由房管处直管，办事处已将问题反映到区房管处。

鼓楼区房管处：收费前物管公司已公示征求意见

鼓楼区房管处物业管理科负责人回电称，滨园物管公司虽然隶属他们，但是独立核算，有独立法人，是三产单位，并不直接管理。

该负责人称，2017年，琵琶花园小区进行老小区改造，增设了停车位，但居民依然乱停乱放，被多次全市通报批评。为了管理好小区停车问题，物管公司才划定停车位。该负责人说，在收费前，物管公司进行了张贴公示。通过这种形式进行征求意见，只有少部分居民反对，因此就实行了现在收费停车政策。

对于物管公司与业委会是否沟通的问题，该负责人说：“业委会已经到期了，没接到申请改选。”她称，不清楚琵琶街道办事处有没有接到申请。

而对于业主因为停车位发生冲突的事，她表示没听说过，也没有接到办事处反馈。如果有矛盾，该负责人说，应该属地管理，让办事处物业管理科协调。而他们区房管处物管科可将管理特差的物管公司加入“黑名单”。如果居民认为物管公司管理不好，可以改选业委会，撤掉物管公司。

业委会：停车收费问题物管应先协商

琵琶花园小区的业委会还存在吗？1月21日，记者联系上琵琶花园小区居民口中的业委会主任孙先生。

“我们提意见，物管公司根本不理，认为我们是找麻烦，业委会现在处于半瘫痪状态。”孙先生说，当初成立业委会，是因为物管公司管理太差。自业委会成立之日起，物管公司就很抵触、不配合，口头承诺提供办公场地，一直没有提供，业委会开会都是在孙先生家里开。孙先生说，从上房时，物管公司以拿钥匙为由，让业主交了1年物业费，后装修押金、水电押金都没有退，此后又让每户交70元公共水电费。琵琶花园小区和滨河小区相连，有好几千户，共用一家物管公司，这是笔很大的资金。孙先生说，物管公司在开始的一两年中，管理非常不到位，夜里门卫经常不在，保安室的玻璃都被砸烂过，电灯坏了也不修。而小区内广告收入，以及原本用于活动室的房子被出租后收取的租金，这些账目业委会都不清楚，他们让物管公司公示账目，但物管公司就撂挑子。这也是造成恶性循环，居民不愿交物业费的原因。“我们想搞清楚，他们说的亏损是多少，好和业主沟通交费。”孙先生说，他们也想过重新招聘物管公司，但又担心小区窟窿太大，没有物管公司愿意接手。

至于停车收费，他认为物管公司应该与业委会协商，关于收费标准、开支以及管理细则等，但物管公司没有这样做，而是强硬的堵门交费。“居民反映这事，主管部门推来推去，我知道社区、办事处也很头疼。”孙先生对于业委会到期一说，表示没有接到通知，之前还被社区通知去开过会，协调事情等。琵琶社区居委会以及办事处物管科人员表示，对于业委会到期一事不太清楚。

律师：物管公司无权阻止业主进小区

物管公司是否可以收费？江苏世君律师事务所律师颜世军表示，物管公司与业委会没有达成一致意见的情况下，物管公司没有权力向小区业主收取停车费，更没有权力阻止业主进小区。

按照《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”也就是说，地上车位属全体业主共有，物业管理处只享有管理权，而且这种管理权是业主委员会所赋予的。

颜律师说，物管公司、保安只是业主委员会聘用来管理、维护小区物业的，只是被雇佣的管理人。即使业委会到期或者瘫痪状态，也应该召开业主大会经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，方可实行停车收费政策。

而物管公司应在业主大会上拿出服务方案、收费标准、收费合同细则等,以便业主了解详情。

颜律师说，物管公司没有经过业主同意做出的决定，业主还是可以召开业主大会，同时要求撤销之前的合同，重新贴招投标等确定物美价廉的物管公司。

记者 李言 摄影报道

编辑: 许珵珵